10 dingen die ik graag had willen weten voor ik mijn huis kocht

Ruim drie jaar geleden ontving ik de sleutels van mijn appartement. Ik was zo trots als een pauw om als 22-jarige een huis te hebben gekocht. Achteraf gezien was het niet eens een hele domme beslissing om een huis te kopen. Door het gehele proces van huis zoeken, huis kopen en huis bezitten, heb ik echter een hele hoop gezond-verstand-zaken geleerd. Zaken die ik graag had willen weten voordat ik mijn huis kocht. Eigenlijk had ik graag gewild dat iemand met mij om de tafel was gaan zitten en had gezegd: "Wanna-be, heel stoer dat je dit doet, maar dit en dit moet je ECHT weten voor je hiermee verder gaat". In mijn omgeving waren er echter weinig huizenbezitters en nog minder huizenbezitters die open kaart wilden spelen over hun financiën. En waarschijnlijk nog minder huizenbezitters die hun huis op een zuinige en financieel slimme manier gekocht hebben. 


Dit artikel is dus voor jou, de potentiële huizenkoper. En ik wil graag degene zijn die tegen jou zegt: "leuk dat je dit doet, maar deze tien dingen zou IK graag geweten hebben, voordat ik een huis had gekocht".



Les 1: Een huis kopen is niet verplicht en zelfs niet altijd slim
Tegenwoordig lijkt het allemaal zo normaal.Bijna iedereen die ik ken zou het leuk vinden om uiteindelijk een huis te kopen. Want als je een huis hebt gekocht dan heb je het gemaakt. Want huren, dat is weggegooid geld. Na al die jaren, heb je eigenlijk alleen de huisbaas rijk gemaakt. En in de Randstad, en met name Amsterdam, zijn de wachtlijsten voor huurwoningen gigantisch. Als je geen 10 jaar hebt om te wachten, moet je particulier gaan huren en ja, dat is bijna evenveel als een hypotheek. En iedereen koopt, dus dan kan je eigenlijk niet achter blijven. Toch?


Niet dus. Zowel huren en kopen hebben voor- en nadelen. Wat voor jou beter is hangt af van jouw persoonlijke situatie. Huren kan uiteindelijk vaak toch goedkoper zijn dan kopen. Als je koopt betaal je namelijk niet alleen de hypotheeklasten, maar soms ook erfpacht, servicekosten en woonlastenverzekering. Voor sommige lasten, zoals Waterschapsbelasting moet je als koper zowel het gebruikersdeel als het eigenaarsdeel betalen. Daar komt nog bij dat je als eigenaar zelf verantwoordelijk bent voor groot- en kleinschalig onderhoud. Voor dit onderhoud kan je als huurder lekker de huisbaas bellen. 


Het is soms lastig te ontdekken wat beter voor jou is. Misschien is de makkelijkste manier om te kijken in een buurt of flat waar zowel gekocht als verhuurd wordt. Kijk op internet, of vraag buurtbewoners, wat de gemiddelde huurprijs is en vergelijk dat met de gemiddelde vraagprijs en de maandlasten die daaruit voortvloeien. Kijk vervolgens welke lasten erbij komen als je koopt, die je niet hebt als je huurt. Op deze manier krijg je een beeld van het financiële plaatje, en kan je makkelijker beslissen of het voor jou beter is om te kopen of te huren. 


Maar niet alleen geld is doorslaggevend. Misschien ben je iemand die van flexibiliteit houdt, veel wil reizen en niet van plan is lang op een plek te wonen. Dan is kopen niet voor jou en ben je beter af als je huurt.


Les 2: De bank is niet jouw vriend
Wat je in je oren moet knopen is dat de bank er niet op uit is om jou te helpen om een huis te kopen. De bank is er op uit om zoveel mogelijk geld aan jou te verdienen, zonder het risico te nemen dat je ze uiteindelijk niet zal kunnen betalen. De bank kijkt niet naar hoeveel jij per maand met gemak zou kunnen betalen, zonder dat jouw sociaal leven en de leuke dingen die jij belangrijk vindt in gevaar komen. De bank kijkt naar hoeveel zij per maand maximaal aan je kunnen verdienen. Punt. 


Als de bank zegt dat zij bereid zijn jou maximaal €250.000,- te lenen voor de aanschaf van jouw huis, betekent dat niet dat je dat ook moet willen. €250.000,- is dan het leenbedrag waarmee de bank het maximale aan jou kan verdienen, zonder dat jij failliet gaat. Dat betekent niet dat er ook ruimte in jouw budget overblijft om uit te gaan, te sporten en leuke dingen te doen, wanneer je een huis van twee-en-een-halve-ton koopt.


Daar staat tegenover dat, als meerdere banken niet bereid zijn om je een bepaald bedrag te lenen, dat in sommige gevallen kan betekenen dat je dat ook echt niet kan betalen. Banken zijn erop uit om geld aan je te verdienen. En als zelfs een bank je geld niet wilt, moet je je afvragen of je bereid bent het risico op een hypotheek te nemen.


Les 3: De hypotheekadviseur is niet per se jouw vriend
Ik heb, ja zeker, een hypotheekadviseur in de hand genomen, om mij wegwijs te maken in de wondere wereld van hypotheken en huizen. En aangezien ik echt niets wist van huizen kopen, vertrouwde ik op hem. Ik bedoel hij was wel MIJN hypotheekadviseur, toch?


Niet dus. Mijn hypotheekadviseur werd niet betaald door mij. Mijn hypotheekadviseur werd betaald door... De Bank. Dezelfde Bank, die erop uit is om geld aan mij te verdienen. De banken betaalden mijn hypotheekadviseur een commissie voor alle hypotheken die via hem bij hun werden afgesloten. En sommige banken betalen meer commissie dan andere. 

Ik zeg niet dat hypotheekadviseurs geen eer hebben aan hun werk en niet hun klanten naar hun beste kunnen bij willen staan. De vraag is echter wie de klant van een hypotheekadviseur is. Degene die bij hem komt voor een hypotheek? Of degene die hem betaalt?


Ik denk dat een goede hypotheekadviseur het hart van een leraar heeft. Iemand die wil dat jij begrijpt wat de gevolgen zullen zijn van de beslissing die je neemt. Iemand die jouw belangen behartigt. Eerlijk gezegd denk ik dat dat bijna alleen maar kan, als je een hypotheekadviseur zelf betaalt.

Les 4: Hoeveel wil je (per maand) betalen? 
Dit is achteraf bezien de beste vraag die mij gesteld is, tijdens mijn zoektocht naar huizen en hypotheken. En ik wist deze vraag op dat moment niet op waarde te schatten. Op dat moment wist ik niet hoe cruciaal deze vraag is voor het beheren van je persoonlijke financiën, voor het uitkiezen van een huis of voor het aannemen van een hypotheekofferte. Nu weet ik dat wel. Maar nu betaal ik al meer dan ik eigenlijk had gewild.

Hoeveel wil je betalen?

Dat hangt samen met de vragen:
Hoeveel ruimte wil je voor een hypotheek maken in jouw budget?
Hoeveel wil je per maand over hebben?
Welke andere dingen wil je naast het bezitten van een huis, nog kunnen doen?
Hoeveel wil je per maand kunnen sparen?
Waar liggen jouw prioriteiten?
Wat vind je nog meer belangrijk?


Hoeveel wil je per maand betalen voor jouw huis?


Ik denk achteraf dat ik geen huis had moeten kopen, zonder dat ik het antwoord wist op deze vraag. Mijn antwoord was namelijk: "ik weet niet wat ik wil betalen, want ik weet toch niet wat het kost?" Aaaaah, de logica van iemand die financieel geleefd wordt! Had ik het antwoord op deze vraag geweten, dan had ik geweten hoeveel hypotheek ik maximaal zou willen betalen, maar ook dat ik rekening zou moeten houden met bijkomende kosten en dat als deze er waren ik een kleinere hypotheek zou moeten nemen. Ik zou weten dat ik misschien zou moeten mikken op een kleiner huis of een huis buiten Amsterdam, omdat dat beter zou passen bij wat ik belangrijk vind. Bij de levensstijl die ik voor ogen had. Bij wat ik zou willen betalen.


Hoe had ik erachter kunnen komen wat ik zou willen betalen? De Balanced Money Formula had mij misschien kunnen helpen. Of ik had een proefbudget kunnen maken, waarin al mijn vaste lasten, maar ook alle leuke dingen waar ik mijn geld aan uit wil geven, naar voren komen. Op deze manier had ik kunnen kijken wat ik zou willen/kunnen betalen aan hypotheeklasten, zonder dat mijn andere prioriteiten in de knel kwamen.

Les 5: Pas op voor grote ogen
Toen ik eenmaal naar huizen ging kijken, zag ik een hele hoop huizen die steeds net iets groter en mooier en duurder waren dan ik in gedachten had. En naast het feit dat ik mijzelf als eigenaar van zo een grotere en mooiere en duurdere woning zag, werd ik steeds makkelijker over de prijs van de woningen die ik bezocht, want ja, in de onderhandeling ging er vast wel een hoop van de vraagprijs af...

Het punt wat ik wil maken hangt samen met weten wat je wilt betalen voor een huis. Als je weet wat je wilt betalen voor en huis, is het makkelijk om een maximale aankoopprijs voor jezelf te stellen. Het is dan ook handig om huizen te zoeken die een beetje bij die vraagprijs in de buurt liggen. Als je ze goedkoper krijgt is dat mooi meegenomen. Ja, het kan dat er in de onderhandeling een hele hoop van de vraagprijs af gaat. Maar tegelijkertijd moet je je eerlijk afvragen... Als je jezelf al helemaal ziet wonen in dat ene mooie, grote, dure huis en je al dagen in heftige onderhandelingen verwikkeld bent om die prijs te krijgen waar jij hem wilt hebben, ben je dan nog in staat weg te lopen van de onderhandelingen als het huis net iets duurder blijft dan je in gedachten had? Denk je dan nog steeds aan je gebalanceerde leventje? Of heb je dan grote ogen?

Een ander punt wat hiermee samenhangt... de Hypotheekadviseur zal je vertellen dat, ookal zijn je hypotheeklasten nu een beetje te hoog voor je, je in de toekomst vast meer zal gaan verdienen en dus best iets meer kan lenen. Dat is het stomste wat je kan doen. Stel dat je de komende drie jaar op een houtje moet bijten om je hypotheek te kunnen betalen. Is dat je het waard? En hoe zit het met Murphy? Ik ben bijvoorbeeld een jaar na het kopen van mijn huis, mijn baan kwijt geraakt. Daar zit je dan met je net iets te hoge maandlasten.


Als je je hypotheek nu niet met gemak kan betalen, laat het dan liggen.

Les 6: Hypotheekrenteaftrek
Dit vind ik de allerleukste. Hypotheekrenteaftrek is door de overheid ingesteld om meer mensen in staat te stellen om een huis te kopen. Door hypotheekrenteaftrek worden je maandlasten lager en heb je meer ademruimte in een budget. 

Banken vonden dat idee natuurlijk fantastisch. Door de hypotheekrenteaftrek konden zij mensen in staat stellen om grotere huizen te kopen voor "gelijke" maandlasten. Als je dan ook nog constructies verzint (zoals aflossingsvrije hypotheken) waardoor mensen langer meer geld van de overheid kunnen krijgen, die ze, door hun veel te hoge hypotheken, en hogere rentebetalingen, linea recta naar jou doorsturen, kan je heel veel geld verdienen. En de consument merkt het verschil niet, want die betaalt netto hetzelfde.

Ik ben zelf ook in deze valkuil getrapt. Ik heb namelijk een huis gekocht dat net iets te duur voor me was, omdat ik toch hypotheekrenteaftrek zou krijgen. Ik denk nu dat dit niet de manier is om hypotheekrenteaftrek te gebruiken.

Als ik drie jaar geleden had geweten wat ik nu weet, zou ik de hypotheekrenteaftrek niet gebruiken om de bank nog meer te spekken, maar om mijn eigen leven makkelijker te maken. Ik zou een huis kopen wat ik zelf met gemak zou kunnen betalen. De hypotheekrenteaftrek zou dan een extraatje zijn om mij te helpen de hypotheek nog sneller af te betalen of om andere prioriteiten in mijn leven te financieren.  

Les 7: Doe een aanbetaling
Als je een huis koopt, doe dan een aanbetaling! Experts adviseren vaak een aanbetaling van 20%. En dat is vaak voldoende om alle kosten koper zelf te betalen en het totaalbedrag van je hypotheek naar beneden te brengen. Ik zou willen dat ik het geduld had gehad om te wachten tot ik een aanbetaling had en het liefst een aanbetaling van 20%,alvorens mijn huis te kopen. Ik heb helemaalniets aanbetaald en dat kost mij nu aanzienlijk wat geld in rente.


Ik zou je dus adviseren om een aanbetaling te doen van 20%. Sta je erop een huis te kopen, ookal heb je geen aanbetaling van 20%, doe dan toch gewoon een aanbetaling. Het maakt niet uit hoeveel. Meer is natuurlijk beter, maar ookal lijkt het niet zo, een aanbetaling van €5.000,- scheelt veel! 


Op een aflossingsvrije hypotheek met een looptijd van 30 jaar tegen 4% rente, scheelt €5.000,- je over het leven van de hypotheek €6.000,- aan rente alleen. Dat is ruim een verdubbeling van je investering.

Les 8: Houd zoveel mogelijk kosten buiten je hypotheek
Dit heeft te maken met het voorgaande. Alle kosten die je zelf betaalt, in plaats van op te nemen in je hypotheek, betalen zich dubbel terug. Ik heb mijn keuken opgenomen in mijn hypotheek. Voor deze keuken zal ik uiteindelijk het dubbele betalen, vanwege de rente die ik over het geleende bedrag zal betalen. 


Hoe meer kosten je uit je hypotheek houdt, hoe lager de uiteindelijke kosten van je hypotheek. Klinkt logisch, maar ik ben in deze valkuil gestapt.


Les 9: Streef naar aflossing
Aflossingsvrije hypotheken betekenen uiteindelijk dat je over de looptijd van je hypotheek meer kwijt bent aan je hypotheek. Je lost niets af, dus de rentelasten nemen maandelijks niet af. Aan het uiterste staat de lineaire hypotheek. Vooral in het begin heb je met een lineaire hypotheek de hoogste maandlasten. Maar met deze hypotheekvorm verdient een bank het minste geld aan je, omdat je maandelijks aflost en je elke maand steeds minder rente betaalt. Aan het einde van de rit weet je overigens zeker dat je geen hypotheek meer hebt.


Stel je eens voor... Geen hypotheek! Wel een huis. €1.000,- in de maand extra ruimte... Stel je eens voor wat voor een rust dat zou geven. 


Een bank of hypotheekadviseur zal tegen je zeggen dat je bij aflossing belastingvoordeel kwijtraakt, in de vorm van hypotheekrenteaftrek, en dat je vervolgens vermogensbelasting zal moeten betalen. Kijk goed naar wat voor jou zal werken en laat dit argument je niet overtuigen om een hypotheek te nemen die niet bij jouw toekomstbeeld past. Waarom zou je elk jaar €10.000,- naar de bank sturen, zodat je €3.000,- van de belastingdienst terug krijgt en om te voorkomen dat je €1.200,- aan de belasting moet betalen... Ik betaal dan liever gewoon €1.200,-. Mijn rendement per jaar is dan alsnog 
-€1.200 -€3.000,- + €10.000,- = €5.800,-.


Los af die hypotheek! Zo snel mogelijk. Dit is natuurlijk een onderdeel van een groter financieel plan. Je kan hele verhalen aanhoren over hoe het niet rendabel is, en hoe je de mogelijkheid verliest om je geld te investeren in zaken met een hoger rendement. Maar er valt geen prijskaartje te hangen aan de vrijheid die bij hypotheekloosheid komt kijken.


Ik zeg niet dat je geen aflossingsvrije hypotheek moet nemen. Ik zeg wel dat je kritisch moet zijn. Ook met een aflossingsvrije hypotheek bestaat de mogelijkheid om je hypotheek gewoon af te lossen. Ik heb een aflossingsvrije hypotheek die officieel doorloopt tot 2037. Maar ik streef ernaar om uiterlijk 2027 van mijn hypotheek af te zijn. Het liefst 2021. Dan ben ik 35. Niet slecht toch?


Les 10: Doe het zelf
Ik ben zelf niet bang om mijn handen vies te maken. Mijn keuken installeren? zelf gedaan. Mijn waterleidingen omleggen? Zelf gedaan. Mijn badkamer, toilet en keuken tegelen? Zelf gedaan. Schilderen? Zelf gedaan. Muurtje bouwen om een slaapkamer van de woonkamer te scheiden? Zelf gedaan. En het heeft me bakken met geld bespaard. Kortom, als je een beetje handig bent, hou je geld in je zakken.


Soms zie je van die huizen die mooi en groot en prachtig zijn, en voor een appel en een ei de markt op komen. De eerste vraag die dan bij je opkomt is: wat is er mis met dit huis. Soms zijn er hele hoge verborgen lasten, zoals exorbitante servicekosten. Maar soms betekent dat, dat er een hoop aan het huis opgeknapt moet worden. Als je gezegend met met (familieleden en vrienden met) twee rechterhanden, is hier een uitgelezen kans voor jou om een huis te bemachtigen dat normaliter buiten je bereik zou liggen. Laat hier natuurlijk altijd een bouwkundige keuring aan vooraf gaan. Maar komt die redelijk goed uit de bus,dan kan je met een beetje bloed zweet en tranen je eigen paleisje creëren. Extreme home make-over style.


Disclaimer: zoals je misschien wel merkt is mijn motto als het op hypotheken aankomt: betaal de bank zo min mogelijk. Hoe minder ik de bank betaal, hoe meer geld ik voor mezelf kan houden. Dat is mijn motto,maar mijn motto hoeft niet sturend te zijn voor jouw levenswijze. Als je iets mee wilt nemen uit het lezen van dit artikel, onthoud dan dit: Denk kritisch na. Laat je niet piepelen door experts. Ze zijn vooral experts in jou je geld afhandig maken.